皆さんは「カンボジア」と聞いて、何を思い浮かべられますか。

発展途上国、地雷、キリング・フィールド、ポル・ポトの大虐殺、アジアの最貧国、そして何と言っても「世界遺産アンコール・ワット」が思い出されるのではないかと思われます。

テレビなどの映像メディアから受けるカンボジアのイメージは、「貧しい子ども達を映し出した映像ばかりが、自身の記憶に鮮明に残っている……」という印象をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

そういったイメージをお持ちの方にこそ、是非一度カンボジアへ足を運んで頂きたいと思います。
必ずやご自身のイメージとのギャップに驚かれることでしょう。

カンボジア王国

カンボジア、は東西をベトナムとタイに、南北をタイランド湾とラオスに囲まれたインドシナ半島に位置しており、国土は日本の約半分、人口は1,600万人と、ASEANの中でも人口第7位の小国です。

現在のカンボジアは、1993年に誕生したばかりの若い立憲君主制の国家ですが、本来「カンボジア人」「カンボジア語」といったものは存在せず、国民の大多数が仏教を信仰する「クメール人」によって構成されており、公用語として「クメール語」が用いられております。

通貨はカンボジアの法律上は「リエル」という通貨が定められておりますが、実はカンボジアには全く別の通貨が流通しております。

カンボジアは米ドル経済

なんとカンボジアでは、商用取引に使用される通貨の90%は「米ドル」が使用されています。

なぜ、カンボジアでは米ドルが使用されるようになったのか。その理由を説明するためには、過去カンボジアで起こった悲しい歴史をお伝えする必要があります。

本来のカンボジアの通貨である「リエル」は古くから使用されていたのですが、実は一度、悪名高きポル・ポト率いるクメール・ルージュによる大量虐殺時代に、原始共産制の名の下に全ての通貨の使用が禁止されました。

現在使用されている通貨は、政権交代後に復活したものなのですが、このリエルという通貨は非常に価値が低く、1,000リエルでも日本円で30円程度(2019年現在)の価値しかありません。

その為、特に貿易など外国企業との取引の際に不利となるため、カンボジアはリエルではない通貨に依存する必要がありました。

そうです。それが「米ドル」でした。

コンドミニアムの購入も米ドル、賃料収入も米ドル、銀行口座も米ドル、米ドルによって経済が回っております。

その為、カンボジアという国は「自国で使用している通貨を自国で発行することができない」ので、多くの外資系企業を常に呼び込み、外国の銀行から米ドルを買い続けることが宿命となりました。外資100%法人の設立も可能です。
日本からも容易にアクセスできるので、近年日系企業も続々とカンボジアに進出しています。

カンボジアという国は、現在海外への送金規制がありません。
米ドルで海外に資産を最も簡単に作ることが可能な国の一つではないでしょうか。

国内銀行における5年定期預金の金利は約6~7%と大変高水準です。7%という金利は、10年間複利で資産を運用することで、約2倍に資産を膨らませることが出来る金利です。

↓の動画で当社の松本がカンボジアの銀行について詳しく解説しています。

参考:アクレダ銀行口座開設方法(体験記)
https://cambodia.fujic21.com/how-to-open-acleda-bank-account/

カンボジアへの投資メリット

  • 物理的優位性(時差ぼけ対策の必要のもなし)
  • 10年間GDP7%成長率。外資100%法人設立可
  • 高度米ドル化経済。8割以上米ドル(JETRO)
  • 高金利。預金口座の米ドル率95%
  • 非居住者の銀行口座開設可
  • 送金規制ほぼ無いため、利益回収が比較的容易。お金の出し入れが比較的自由。

カンボジア不動産におけるリスク

カンボジア投資における最も大きな問題点、それはカンボジアそのものと言えるかもしれません。

20世紀末にカンボジアを襲った最大の難関「クメール・ルージュ時代」に起こった悲劇……、それは、弁護士や検察官、そして裁判官といったほとんどの法律家が殺害されたということだけではなく、法律に関する多くの書物や資料などが処分されてしまったということです。

カンボジアは近代国家として生まれ変わるために、法令その他の整備にゼロからの再生を余儀なくされました。

現在、民法や民事再生法などの基本的な法律の整備を行っておりますが、日本はカンボジアに対して法整備の支援を行っております。

この支援の中には、宅地建物取引業法、通称宅建業法も含まれております。しかしながら、宅建業法の中には大変理解が難しい法令も定められており、まだまだカンボジアにおいては100%運用出来ているとは言い難い状況にあります。
一昔前のカンボジアでは、不動産業を営むためのライセンスは存在していましたが、ほとんどの不動産業者はライセンス不所持で営業していたという時代もありました。

日本とは文化も慣例も何もかもが違うカンボジアにおいては、夜逃げ、賃料不払い、銀行における送金問題など、日本では考えられないような賃貸トラブルが多く存在します。

リスクを減らすための業者選び

日本と現地に営業所を構えているか?

  • 現地に営業所を持っていない業者は仲介手数料目的の業者
  • 基本的に現地での客付けやアフターサポートは期待できない
  • 逆に現地にだけ営業所をおいているパターン
  • 何か問題が起こったときに、すぐ現地から撤退できてしまう
  • ワンマン経営者で少人数の会社の場合は注意が必要
  • 日本からの目が届きにくく、現地で何を行っているか把握できない

日本では宅建業者か?現地ライセンスを持っているか?

  • 宅建業を持っていない業者がカンボジア不動産を販売しているケース
  • 日本では違法ではないが、当然法務局への供託はされていない
  • カンボジアにおいて不動産を売るためにはライセンスを保有している必要がある。

これらの業者は販売による仲介手数料のみが目的ですので、物件引き渡し後のサポートを期待することは出来ません。
このような業者から購入されたお客様の多くは、賃借人斡旋(客付け)に苦労されたり、ローカルの不動産業者に依頼するもクメール語のみでしかコミュニケーションを取ることが出来ず、結果的に年単位で賃借人が付かず、購入価格以下で売却されてしまうケースが非常に多いです。

発展途上にあるカンボジアでは、運用されている法律と運用する中心となる法律家も発展途上にあります。

「一応法律上は定められているが、現在は徴収されていない税金」や、「法律上可能だが、官公庁が使用しているパソコンにその書式が整備されていないために申請できない」といった問題点が当たり前のように存在しています。

その為、例えばコンドミニアムの建築プロジェクトを発表した当時には一般化されていなかった税金(事実上、徴収されていなかった税金)が、完成引き渡し間際になって徴収が厳格化されてしまい、購入された投資家の方々には、結果的に「(仲介業者から)こんな税金が掛かるなんて聞いていない」といったことが起こったケースもありました。

これらのリスクを回避するために、カンボジアの法令に精通した弁護士や、日本で既に宅建業を営み、カンボジアでもライセンスを所持して営業を行っている仲介業者を選ぶことが大切です。

グロスとネットについて

専有面積であるかのようにグロス面積を記載しているケース 海外不動産を購入するときに注意が必要なことが、ネット上やSNS等に記載されている物件の詳細なスペックにおいて、記載されている面積表記が「グロス」であることが多いという点です。海外不動産の物件の多くが「グロス表記+ネット表記」または「グロス表記のみ」という形で記載されております。

カンボジアにおける「ネット面積」は、「専有部分の面積+バルコニーやベランダの面積」であるのに対し、「グロス面積」は専有部分のみならず、廊下や階段、その他共用部分の面積を、各ユニット別に割り振ったものとなっております。 よって、ネット面積よりグロス面積のほうが、かなり大きくなります。 過去に、グロス面積だけを見て投資判断した人が、物件購入後に現地視察すると、あまりに部屋が狭くて驚いた、というように笑うに笑えない話があります。 また「平米単価」を算出するに当たり、本来ネット面積を使用して平米単価を提示するのが当然ですが、わざと平米単価を安く見せるために、グロス面積を使用した平米単価を記載しているデベロッパーや販売業者が存在しますので、カタログスペックをご覧の際は、必ずグロスかネットかをご確認ください。

当社にて取り扱っております物件について、お客様にご紹介差し上げる際は、可能な限りネット面積での記載を行い、どうしてもグロス面積しか分からないようなケースでは、その旨を注釈に記載させて頂いております。

独占販売権について

昨今、カンボジア不動産を取り扱っている業者において、本来、一棟全てが、独占販売ではないにも関わらず「本物件は当社のみで取り扱っております。」というポジショントークが横行しております。いわゆる単一の物件だけを強調して推し進める「一本釣り」と不動産業界では呼ばれており、本営業手法によってお客様の囲い込みを行う業者が増えております。

例えば、ある物件を複数の業者が取り扱っているにも関わらず、「日本では当社しか販売していません。独占販売です。」と言った、虚偽の情報をセールストークに用いる業者が存在します。

これらの手法には様々なケースが考えられますが、業者自身が「手付金」や「契約金」をデベロッパー側に支払うことで、ある一定期間、当該ユニットを独占的に販売出来る権利を獲得し、その上でエンドユーザーに販売するといった手法が存在します。この場合、売主はデベロッパーではなく業者名になる場合があります。その他デポジットを払い一定期間のみ独占してユニットを押さえるケース等色々とあります。

当然、他の業者は当該ユニットを販売することは出来ませんので「独占販売」であることは否めないですが、あたかもそのコンドミニアム全てについて、日本での独占販売権を持っているような営業トーク、広告には問題があると言えます。
弊社にご来社されるお客様からも「この物件は御社からは購入できないですよね?」と言われ、戸惑ってしまうケースが増えております。ある物件ではかなり弊社で力を入れてセミナー等で紹介してる物件で言われた時には少し驚きました。

いずれにしても、日本国内では国内不動産を販売する広告では、虚偽・誇大広告、独占禁止法(公取法)違反に該当する行為です。

ただし、これら公取法については海外不動産には適用されませんので、カンボジアの不動産だからこちらには当然に該当しません。

しかしながら「海外不動産だから大丈夫」「違法ではないから大丈夫」という考え方ではなく、当社も日本の業者である以上は正しいコンプライアンスを持ち、正しい情報のみをお伝えすることこそが、お客様からの信用を得ることができる唯一の方法であると考えております。

最近では「物件が数万円代から買える」というような表示をし、あたかも支払い額を少なく見せるような販売方法も出てきています。

私たちは、短期的にカンボジア不動産を取り扱っているのではなく、会社組織として次の世代までも長期的に本事業を続けていく所存でおります。

目先の利益にとらわれることなく、お客様と長くお付き合いさせて頂けるよう、今後も取り組んで参ります。

カンボジアの賄賂問題

また、何もこれはカンボジアに限った話ではないですが、発展途上にある国に多く存在する問題、それは「賄賂社会」であるということです。

賄賂社会では、「賄賂を渡せば許可するが、渡さないなら許可しない」という、日本ではありえないようなことが、国の機関である官公庁等で当然のように行われています。

不動産に関連する賄賂の一つに、登記の際に賄賂が必要となるケースが存在します。

例えば、外国人名義でコンドミニアムを購入した場合、最終的にはハードタイトルと呼ばれる所有権が認められている登記簿が発行されるのですが、この申請のためには本来、「平米当たりの評価額×専有面積の4%」という税率が定められているにも関わらず、「コンドミニアムを購入出来るような金持ち外国人からなら、数百ドルくらい賄賂を貰っても罰は当たらん」という考えがあるのかもしれません。

カンボジアにおけるタイトルには大きく2種類あり、一つは「透かし」が埋め込まれているハードタイトル、もう一つがソフトタイトルと申します。

言葉の意味的には、ハードタイトルは厚紙、ソフトタイトルはペラペラのコピー用紙を使用するので、このように呼ばれております。

日本語での権利書は「ハードタイトル」を指しますが、「ソフトタイトル」については権利書とは少々内容がことなります。

ソフトタイトルは、デベロッパーからの依頼を受けて区長が当該不動産の売買を公証したものとなります。
「区」はクメール語で「khan」と記載され、例えば当社カンボジア支店が位置する区が「Khan Daun Penh(ドンペン区)」と呼ばれております。

これはこれで公的な書類であり、例えば銀行から住宅ローン等の融資を受ける際も、ソフトタイトルでの申込が可能な銀行があります。

ちなみに、カンボジア人の多くは、ソフトタイトルのまま所持しているケースが多く、ハードタイトルを作成しようとしません。

これはハードタイトルの発行権限が国であることに起因します。
国の機関(アーバンミニストリーと申します)の発行ですので、当然その資産を誰が所持しているか、国側に把握されることになります。
把握されたことで、各種の税金が発生いたしますので、税金を払いたくないがために、ハードタイトルに登記しないケースがあります。
またそもそもハードタイトル自体の発行が出来ないコンドミニアムもあります。

この場合は当然ソフトタイトルでしか建物の所有権を主張出来ないのですが、これは効力的にハードタイトルに劣ります。
一番の問題点は、ソフトタイトルですと所有権自体が完全に保護されないということです。
例えばですが、天変地異によって建物が倒壊した場合や、国の政策によって「この地は全て取り壊してショッピングモールにする」ということが決まった場合、所有者は所有権を盾にすることが出来ません。
あくまでも「売買された」という事実であるソフトタイトルと、「購入した不動産を登記した」ハードタイトルとの違いとなります。

「ハードタイトルが発行されるコンドミニアム」は、所有権という観点において法的に保護された安全な物件ということが言えます。

尚、昨今に入り、このソフトタイトルでの売買取引を国が禁ずるようになっております。

ハードタイトル取引のみとするよう、どんどん法整備が進んでいくのではないかと思われます。

カンボジア不動産の税金について

2021年1月からキャピタルゲイン所得税の納税が始まる予定です。
※最終決定はされていません

キャピタルゲイン所得税は20%です。
計算式は二式があります。:

①売却額の20%はキャピタルゲイン所得にし、この所得の20%となります。
例:売却額は10万ドルの場合
●キャピタルゲイン所得:100,000$×20%=20,000$
●所得税:20,000$×20%=4,000$
簡単に言うとキャピタルゲイン所得税は売却価格の4%です。

②実際のキャピタルゲイン所得の20%:(売却額 – 合計費用)×20%。※合計費用:購入額 + 支払った税金 + 修繕費 + 手数料
例:売却額は10万ドル、購入額70,000$、支払った税金3,000$、修繕費10,000$、手数料6,000$
●合計費用:70,000$+3,000$+10,000$+6,000 = 89,000$
●キャピタルゲイン所得:100,000$

ネット上の広告で「この国は税金掛かりません!」のような文言をよく見かけます。
しかし、日本人はどんな国の不動産を購入しても、非居住者以外は日本での納税をする必要があります。

同様に現在カンボジアでは相続税や譲渡税はありませんが、カンボジアで購入した物件でも日本人は非居住者でなければ日本で相続税、譲渡税を納める義務があります。

当社、センチュリー21富士リアルティについて

当社は、日本における宅地建物取引業者です。

地元湘南及び横浜エリアで20年以上不動産業を営んでおり宅建番号は「6」を数えます。不動産管理業務を行っているグループ会社においては、宅建番号が2桁を数えます。
センチュリー21加盟店として厳しいコンプライアンスに則ってお客様へサービスをご提供させて頂いております。

2019年度における加盟店売上ランキング(グループ企業ランキング)では全国第6位、過去の最高位は全国第4位で、神奈川県では第2位、湘南エリアでは第1位の実績を誇る不動産業者です(センチュリー21の加盟店数は全国約1,000店舗です)。

また、当社代表者はセンチュリー21全加盟店における営業マン(約6,500人)中、2019年の個人の部におきまして全国12位、神奈川県・静岡県東地区では1位という成績を収めております。

当社が長年培ってまいりました不動産売買及び賃貸管理等のノウハウを、そのままカンボジアで提供出来ればと思い、6年前に現地進出いたしました。

当社の会社概要はこちら

カンボジアでの賃貸管理業務

日本とは文化も慣例も何もかもが違うカンボジアにおいては、夜逃げ、賃料不払い、銀行における送金問題など、日本では考えられないような賃貸トラブルが多く存在します。

当社では、それらの賃貸管理業務におけるトラブルを6年間処理し続けて参りましたので、積み上げてきた実績やノウハウは、他社が一朝一夕で真似できるようなものではありません。長年培った運用実績を元に、常に「安心」「安全」なサービスを提供出来るよう、日々日本本社スタッフとカンボジア現地支店スタッフが相互協力しあって、サポート体制作りに取り組んでおります。

御存知の通り「投資」におけるゴールは物件の購入ではなく、購入後の賃貸運用がスタートです。
是非お客様には信頼のおける投資コンサルタントして、購入から賃貸管理、出口戦略まで見据えたサービスが提供できる業者であるかどうか、当社を見極めて頂ければと存じます。

カンボジア不動産投資に興味があるお客様は、当社で購入する際の流れをまとめておりますので、ぜひご一読ください。

カンボジア不動産視察と購入までの手続きの流れ
https://cambodia.fujic21.com/how-to-buy-condo-in-cambodia/

無料オンラインセミナー

当社はYouTube Live(オンライン)で、無料のカンボジア不動産投資セミナーを開催しています。ご自宅からご参加できます。

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