はじめに

松本皆様こんにちは。いつもセンチュリー21アセアン投資チャンネルをご聴講いただきまして、本当にありがとうございます。富士リアルティ株式会社の松本と申します。

谷社長、松本どうぞ宜しくお願いいたします。

松本そして今日はですね、J-Tower2コンドミニアムの屋上にお邪魔させていただきましてタニチュウアセットメント社の谷社長にお越しいただいております。

松本今日私が何のためにここに来てるかと言いますと、もうご存知の方もいらっしゃるかとは思いますが、実は先日このJ-Tower2の屋上でJ-Tower3（仮称）の発表会が行われました。初のお披露目ですかね？

谷社長はい、初のお披露目ですね。

松本かなりの業者さんが来られたということで。

谷社長カンボジアの方もね、コロナが明けまして、不動産のね、徐々にね、動き出しているのでね。一発目の大きなプロジェクトということで
業者さん、プノンペンに集まっていただいて、ご紹介ということですね。

松本当社の方でもですね、ご招待いただきまして、お邪魔させていただいたんですけども、今日はですね、そのJ-Tower3（仮）物件について、谷社長がお持ちの構想であるとか、どういったコンセプトで、おつくりになられるのかということを、これから谷社長の方に、お伺いさせていただきたいと思いますので、どうぞよろしくお願い致します。J-Towerシリーズ第三弾。谷社長がカンボジアに進出されてからは…

谷社長ちょうど10年目になりますね。

J-Tower3の正式名称？

松本当社が進出させていただいたのが、約8年ぐらい前でしょうか。当時からお付き合いさせていただいておりますが、サービスアパートメントのプロジェクトも入れますと、今回で5棟目のプロジェクト…

J-city Condominium、J-village Condominium、
J-TOWER1、J-TOWER2

そして今回のJ-TOWER3なんですけど、プロジェクトの正式名称は決まっているんでしょうか？

谷社長いや、まだね、これ仮の名称なんですよ。1、2、3と番号でよんでいくのは、どうかな？と思ったんですけど、実際はでも、番号でよばれていくと思うんですけど、レジェンドとか、リゾートとかそういう、いい語呂合わせがあれば、いいんですけどね。多分、J-Tower3になると思います（笑）

松本一般公募されても面白いかもしれませんね。

J-Tower1、2との違いは？

松本一応、J-Tower3(仮)なんですけど。基本的に今回J-Tower1、2と分譲タイプで事業されてこられて、J-Tower3(仮)に関するコンセプトというのはJ-Tower1、２とどのように変わってきていますか？

谷社長基本的に、私たちタニチュウアセットメントJタワーシリーズというのは、カンボジアの成長と発展とともに歩んできてるシリーズになると思うんですよ。今回の3も、やはりカンボジアの成長と発展のシンボル的な建物にしたいなということなんです。例えば、J-Tower1のその前のJ-cityのですね。カンボジアのこの首都圏で16階建ての建物なんですけども、16階建ての建物ですら10年前はかなりの審査がかかった。8年前のJ-Tower1を発表した時に、24階を建てるということも1年以上審査がかかった。今回この2022年の2月に完成しましたJ-Tower2は43階で、今、建築申請上ではカンボジアでは9番目に高い建物。申請時で3番。実際に完成して稼働という面では今現状では カンボジアで一番高い建物になってますね

そういう面ではカンボジアの発展に負けずに挑戦してきた。さらにその今後のね、5年、10年後の発展をシンボル化できるような建物ということで、象徴的なんだけど高層化っていうね。

松本チャンカーモンエリアのランドマーク的な存在になってくれるのがJ-Towerシリーズがいいわけですよね。

谷社長首都プノンペンと言ってくださいよ（笑）

松本首都プノンペンのランドマークっていうことですね

谷社長実際にそうなると思います。

J-Tower3の部屋タイプは？何平米？

松本J-Tower1に関しては1ベッドルームですよね。45平米のワンベッドルームそしてJ-Tower2に関しては65m2と91m2の2ベッドルーム。そして上層階の135m2の3ベッドルームという形でプロジェクトを行われましたけども、今回のこのJ-Tower3（仮）に関してはどのようになりますか？

谷社長ファミリータイプを中心に166m2、178m2、3ベッドルームが中心。

松本大きいですね。

谷社長まあ最初はやはり私たちは最初は分譲で、カンボジアということになりますと、発展途上ですので 日本から、お金持って来るのは、1000万円までかなと思った。
そこは8年前クリアしまして、J-Tower2を建てた時点ぐらいでやはりカンボジアの方もコンドミニアム、マンションの生活がやっぱり良い。中心地のマンション生活が良いというので、カンボジアの方は投資用で、ここを購入されたんですけど、数年住んでみて、日本と同じでマンションが投資用ではなくて、生活空間として十分使えるっていう意義が出てきて今回はファミリー用にと。私達がJ-Cityコンドミニアムでファミリータイプを扱っておりまして、空きがないんですよ。
ニーズが高いし、お家賃も十分取れるので投資ごみもあるので、その両面ですよね。生活利便性と投資パフォーマンスで3ベッドルーム、ファミリータイプもやるべきだなと。

松本このボンケンコン・エリアなんですけども、インターナショナルスクールであるとか各種の学校なんか富裕層の方向けの学校なんかも多く点在しておりますので、やっぱりご家族で住んでいたら一回住んでいただくと長く賃貸が安定しますよね数年間に渡っては、なかなか引っ越せなくなってしまう訳ですから。
そういった意味ではJ-Tower1＝1ベッド、J-Tower2＝2ベッドでJ-Tower3=3ベッドと、これも成長してきたっていう感じですよね。

谷社長でも、松本さん。10年前にどこが中心地になるかっていうのは分からなかった。そのことに関しては、このBKK1(ボンケンコン1)エリアを中心エリアというのが、カンボジアの首都圏の住居の中心地だというのは今回、定まったと思います。

松本これ北側にカメラが向いてるんですけども、BKK1(ボンケンコン1)の全容を皆様の方にこれをお見せさせていただいてますけども、
今でこそこんなにビルがありますけど、前はなんにもなかった。

谷社長Google Mapを見るじゃないですか、2013年の12月の撮影なんですが、そこを比べて、いただければ、今と全然違いますね。この件に関しては、立地のことに関しては、答えは出ました。もうここでないとダメだと。やはりこのプノンペンの一番の中心地の投資を行うのであれば、まずはここからっていうことでは固定されてきたんじゃないか。業者もここでないとプロジェクトをしない。

松本多くの業者さんそうですね。だんだん土地がなくなってきて、もうないですからね。地上げ地上げっていうことになってくるんじゃないかと。

J-Tower3の建設予定地は？

松本その中で今回、J-Tower3(仮)というプロジェクトを発表された訳なんですけども、場所っていうのはある程度、皆様にお伝えいただくことはできますでしょうか？

谷社長詳細にはね、お伝えできないんですよ。BKK1（ボンケンコン1）エリアですね。

松本はい、この周辺ですね。この周辺をボンケンコンエリアなんていう風に言われてるんですけどね。かしこまりました。ありがとうございます。谷社長の方からいただいた情報については、ホームページやメルマガ、に登録いただいてる方にもですね。新しい情報はお送りさせていただきますので。

J-Tower3は何階建て？

松本J-Tower1、24階建て、J-Tower2、42階建てJ-Tower3（仮）は、何階建てになるんでしょうか?

谷社長役所から内定は頂いている。承諾は頂いているんですけど、一応70階までOK。70以上はね。東南アジアの最高峰がベトナム・ホーチミンの81階。それに挑戦したかったんですけど、そこまでは無理。ただまあこの70階を超えているのが、日本で最高の高さを誇る大阪の「あべのハルカス」この高さはを十分超えますので

松本事前に頂いている図面を、私も拝見させていただいたんですけどもこの図面で300メートルを超えているんですね。

谷社長もう少しで。

松本日本の建物より高い建物をこれから建設します。

谷社長はい、そういうことですね。

松本競合物件は考えられないですね。

谷社長まず、ないですね。私たちがJ-City、J-Tower1とカンボジアで高さの挑戦をしてきたんですよ。以前から構想で100なん階という、構想はあったんですけど、どれも実現しなかったんですよね。それが今回、私たちの実績を見て、70なん階までは実績と、経験値でいけるということです。

松本素晴らしいですね。政府からも認可を得てきちっとライセンスを受けて、今に至るまで事業をされておりますので、大変コンプライアンスを大切にされている方だなと我々もお取り扱させていただいておりましてですね感じる部分なんですけど。だからこそ皆様の方にですね、安心しておすすめすることができる物件である。頑張って販売させていただいているんですけども。

J-Tower3のユニット数は？

松本今回はどのぐらいのユニット数になる予定ですか？

谷社長3ベッドルームが360戸。ただ、上層階。例えば70階とか60階になれば、ユニットを付けてます。300m2ぐらいにしたいっていうのは間違いなくでてくる。ニューヨークのマンハッタンも富裕層の住むところは、そうなってる。実際には360。

松本3ベッドルームが360戸で、70階建て70階を超える建物ということで、物件の方に特徴を持たせたっていうことをお伺いしたんですけど、、、

谷社長そうですよね。高さを競い合うっていう形で建設業界のデザイナーとか設計士がね自意識を出すようなものを出しちゃいけないと思うんですね。お客様が購入される方は、実際にお住まいの方が快適に感じていただけるということが大事ですよね。コンセプトが最初ファイブスターホテル並の生活ができるということで通常カンボジアの場合でしたらコンドミニアム、プールとかジムもありますけどこれも半端じゃなくて、プールも3つ作ってジムは本格的に作って、スカイバーは42階部分がありますけどクラブを踊れるように。

松本夜はピカピカに光りますんで。

谷社長そういう形で楽しんでもらうね。カンボジアで皆さん仕事してもらってますから。楽しんでもらえるこれが更にバージョンアップしてできれば、セブンスターホテル並みに、より充実させて。ちょっといろいろ考えはある。びっくりさせる。

松本毎回谷社長のアイデアって素晴らしくてここの部分のDJブース、VJのブースを設けたりであるとか普通のコンドミニアムじゃ考えられないことをされているのでまさにねプノンペン、カンボジアの最先端をいっている。

谷社長すぐ真似されるんですけどね（笑）

松本その先駆者ということでね。それはすごく大きいかと思います。

谷社長それにプラスやはり安全ということ。やはりセキュリティ厳しくなっておりますし。やはり防火基準とかはやはり日本に限りなく近づけるような形で。1つ言えることは地震がない国なんでまその面は問題ないんですけど。やはり火災に対してとかですね。ファミリーで住まれているので、子供さんがねどこの部屋にいて非常時はどういう風にやるか。消火訓練だけでなく避難発信訓練

J-Tower3はRC構造

松本建物の図面を拝見させていただいたことがあるんですけども、スリットが入ってたんですよね？

谷社長構造は鉄筋コンクリートのいわゆるRCという作りなんですけれども風の風力の問題がありますんで。その風を向かせる通気口みたいなね。それを2フロアー作ってるんですよ。ニューヨークのマンハッタンの、セントラルパークの近くにある高層建物は大体そういう風を逃がせる構造。そこも一応入ることができますので。公園とか、ドッグスルーみたいなね。ペットをかわいがってる方ね。散歩ね。街中を歩くにはこの国は危ないですから。

松本BBQなんかもできたらね。

谷社長長面白そうですね。

松本ふつうのコンドミニアムですと、　上層階、1番上のところにバーベキューのスペース作るので、どうしても暑くてですね。なかなか長く滞在できなかったりもするので。

谷社長風も強いですしね。

松本屋根付きなんかでこう設備が整ったところのバーベキューはいいかもしれないですね。

谷社長芝生も敷いてね。

松本屋鉄筋でRCでやられるということですね。

谷社長あと特徴的にはここは24階で、コーヒーショップとかビジネスルームとか応接室を昼間は皆さんお仕事で使ったりとか。夕方はお子様をね、家庭教師の勉強をしたりとか、ありますけど。今回それを50階に、コーヒーショップとラウンジをそろえて。さらに最上階の方にはスカイバー。例えばエグゼグティブ・ラウンジとか。非常に希望が多いのが、日本人だけでなくので欧米人もね、サウナ付けてくれと。それも今デザインを取り入れてるんです。

松本なんとJ-Towerにサウナがやってくる

谷社長それと後、特徴的なのはね、私も生活しててよく分かるんですけど、泳げるっていうのは日本人の特性なんですよね。学校にプールがありますから。みんな25Mぐらいは泳げるじゃないですか。カンボジア人は99％は泳げないと思います。欧米人でも泳げない方がいるので、大人の方がパーソナルでインストラクターを雇って練習してる方がいらっしゃるんですよ。個人レッスン。子供さんはやっぱりきっちりした、教育、水泳を教えようという親御さんが多くて、そういう声もあったので今回は50Mだけですけども、25Mの競泳用のコースを、2つ作るってことで。

松本今後、生まれてくれたらね。カンボジアから水泳のオリンピック選手が排出されたコンドミニアムですね。楽しみですね。色々なファシリティができるのは。

購入層はどんなターゲットを狙ってますか？

松本購入層はどんなターゲットを狙ってますか？

谷社長やはりあのカンボジア人の方がたくさん買われると思うんですよ。あと、私たちのコンセプトに非常にマッチするのがですね欧米人の方ですね。特に先日もアメリカの不動産協会の方が視察に来られましてマンハッタンにはこのようなコンドミニアムがあると。「ただし、20倍します。だからいいですよ」と。

あとはカンボジアよく言われるのは中華・中国マネーですけれどもただ中国マネーをカンボジアに持っていきたいけどまあ自国の物件も信用ができないということであれば私たちはJ-Tower2まで成功してますから。是非、お売りしたい。

松本外国人だけではなくローカルの方もターゲット層。それだけカンボジア人の方の懐が暖かくなってきている。羨ましいことなんですけどもね。富裕層の方が大変増えています。

谷社長もちろん、日本人の方にたくさん買って頂きたいです。

松本日本人の方に向けて、大体的にプロモーションを行ってまいります。買った後ですよね。我々のお客様はほとんど投資家の方なので1番はそこに賃貸が付いて、賃借人の方にお借りいただいて賃料が発生するということが大前提としてあるんですけれども。

平米単価はどれくらい？

松本先ほどお部屋の広さが160〜170m2ぐらいですかっていうことでお伺いさせていただいたんですけども物件の平米単価はどれくらいでリリースされる予定ですか？

谷社長今回は下層階の方が約1700ドルくらいからスタート。

松本（価格帯が）J-Tower1に戻りましたね

谷社長J-Tower2のお客様が怒るかもしれないです。

松本J-Tower2が2000ドルスタートだったんです。65m2のお部屋13万ドル台からご購入いただけたんです。ところがJ-Tower3は1700ドルぐらいから。

谷社長面積が広がるので、下層階の方はそのぐらい。スタートで始まって、ミドルくらいで1900ドル〜2000ドル前後。このあたりくらいまでが、投資対象ですよね。40階から上の方は、ご自身で住まれたい方、それでも2200ドルくらい。ここら辺のコンドミニアムよりは1000ドルは安く買える。40階までくらいがお買い得。

松本（多分10階ぐらいまで、また駐車場にされますよね。

谷社長はい、10階までは駐車場ですね。

松本11階から40階まで、皆さんの投資対象になってくるんじゃないかなと思われます。平米単価1700ドルスタート。

谷社長上層階の方はどちらかと言うとり、インカムというよりもキャピタル狙いでしょうね。

松本賃貸は少しは難しいかもしれないですけど、転売で将来数年間保有した後のキャピタルゲイン上昇率を考えると…

谷社長上層階が完成したらですね。

松本上棟して、竣工して上がってますからね。10万ドル台ぐらいだったものが、このJ-Tower2のペントハウスですね。50万超えてますからね。すごい値上がりしちゃって、売る人と買ってる人がちゃんとマッチングしてるっていうのが素晴らしい。

谷社長もうちょっと待ってたら、もっと上がってたかも。

松本お部屋の広さと、平米単価1700ドルということを考えますと大体3ベッドルーム30万ドルぐらい？

谷社長33万ドル（VAT税込み）くらいからスタート。170m2のお部屋が今カンボジアで販売されている不動産投資物件がね。少し安めのね、10万ドルを切るというような形ですけれどもカンボジアだから1000万までからスタートという時代は終わってると思いますので確実にやはりあのターゲットを選んで取れると、考えていただきたいんですけど。我々としてもやはりその資産価値が今後、完成に向けて伸びていくでしょうし完成後、資産価値が伸びていくと思います。

松本インカム狙いで40階より下なのかキャピタル狙いで上層階なのかっていう皆さんの厳しい目で見ていただいてご判断いただければなと思います。

いつ販売開始？

松本どれくらいから販売は開始される予定なんでしょうか？

谷社長前回のJ-Tower2の時と同じで。J-Towerクラブに入っていただきましてお申し込みの「ブッキング」ていう形で取っていただけたらと思います。

松本かしこまりました。

谷社長正式な販売は全てのライセンスが整ってからなんですけど。先に押さえてくれとご要望がありますので。

松本我々とタニチュウアセットメントさんの方でタッグを組みましてJ-TowerオーナーズクラブというものをJ-Tower2販売開始時に発足させていただきました。もう5年目ですね。このクラブにご入会いただきますと3000ドルの会員費。初回のみです。お支払いいただきますとお好きなユニットを1つブッキングいただけます。予約をいただけます。購入予約ですね。
実際に契約時、契約を頂くときには、契約金から3000ドルを値引きさせていただいてご契約いただくことができますので是非J-Tower3が早めに物件を抑えたいという方がいらっしゃったら、より良いユニットを抑えていただくためにもこのJ-Towerオーナーズクラブの方にですねお問い合わせ、ご入会いただければと思います。

いつ完成？

松本最後になるんですけども谷社長は完成はどれくらいのご予定で？

谷社長着工を年内ぐらいにやりまして、工事は4年くらいで、できるんですけども。月々のプレビルドっていうね　支払い方式でカンボジアの方らが60回払いにして欲しいという声が多いので。日本人の皆様はね、月々分割で払う間ねABAかアクレダ銀行に定期預金でね5％か6％でまわして頂いて分割で払っていただけたらね。一括で払う必要はないんでね。

松本例えば円高にふれたなっていうときに、カンボジアにお金を持ってきて。例えば来年、再来年、支払うべきお金というのはそのまま置いておくんではなくて、高金利な国ですから1年定期、2年定期を組んでおけば例えば1000万入れとけばそれだけで年間50万円収入が生まれますね。そういったものを上手く活用いただいて、資産を膨らませていただきたいと思いますね。それがまさにこのカンボジアの不動産投資の真髄の部分になってくると思いますので。私は勝手にデュアル・インカムなんていうような呼び方させていただいてますけども。しっかりインカムを取っていただいてそれをカンボジアの銀行に預け入れ定期預金で膨らませるインカムｘインカムですね。

賃料、利回りは？

松本本当の最後でですね。賃料的に今回もJ-Tower2と同じぐらいの利回りは見込めそうでしょうか？

谷社長J-tower2が11％ですよね。それはちょっと、きるかなと。10％くらいかな。

松本表面で2桁はもう立派な数字ですね。

谷社長これはお約束することではないんですけど。

松本我々センチュリー21の方では、カンボジア本部の方で各スタジオタイプ、1ベッド、2ベッド、3ベッド。全部カンボジアでどのぐらいのユニット数があるのか。っていうのを全部調べてるんですけども。本当3ベッドルーム以上っていうのは数パーセントなんですよね。2ベッドルームがちょこっとあって、3ベッドルーム以上に関してはもう数パーセントしかないので需要と供給のバランスが崩れている場所ですね。

谷社長3ベッドルームを選ぶということで、客層がいいですよね。外交官の方とか各国の銀行とか金融機関とか大使館の方とか。客層が変わってきましたよね。

松本入居される方、使われる方もねしっかりされた方であれば資産価値として建物が汚れないでずっと保たれますから。もちろん管理事務所さんの働きもありますけども。それだけ資産が伸びる資産価値が伸びるっていうことになりますね。J-Tower2が大体91m2の物件が平米単価、1800ドルで取れればいい方ですよね。大体賃料で。我々頑張ってやらさせていただいてますが、大体1800ドル表面ですと、18万ドルで販売開始してましたから表面利回りですと、だいたい12％ぐらいですね。もうちょっと上層階の方に行くと、11%から12%ぐらいの間なので今回1700ドルということで少し平米単価が落ちます。もし、この辺の相場平米当たり20ドルの賃料相場ぐらいでお貸しすることができると、二桁は何とか実現できるのかなと。完成が5年後ですからね。地価の上昇率っていうのが元に戻ってきますから。もっと高くなっている可能性のほうが高いわけですよね。その時に平米単価25ドルとかで、もし貸すことができたらね大きいですよね。

谷社長今でもねタワーマンションに関してはインカムよりね資産価値の方が上がってしまっている。どちらを取るのかは難しいところですよね。

松本皆さんにそこを判断していただいて是非ご購入を検討していただければ今から考えといて頂ければ、我々が発表させていただいた際にすぐJ-Towerオーナーズクラブの方にですねお申し込みいただいて。

谷社長から最後に

谷社長
それは私たちも進出の時に日本の銀行から応援していただいたんですけど。「やはり社長絶対ドル経済のところでやっていくべきだ」と。それが今回やはり答えに出てきてる。これから少し物騒な、世の中になってきましたけども。まあ以前ですとね、ポートフォリオ、リスクマネジメントという言葉がありましたけども。私たち日本人は本当に真剣に考えていかないといけない時期が来ている。それを考えますと、やはり円と日本の不動産資産それとやはりドルと。それがアメリカでドルを稼ぐということになるとやはりかなりの額もね必要ですし、大変ですけども。（カンボジアは）直行便があれば五時間ぐらい来れるエリアでドルを稼ぐ。カンボジアでドルを稼ぐというのは、そんなに難しいことではないので。それを今度銀行にいれて利回りにまわすと。今後カンボジアはもっとね期待されるんじゃないかと思うんですねだから本当に日本で私が来た時で昭和30年代という感じでまだ東京タワーができる前っていうのが今ちょうど昭和40年後半ぐらい来たかな。私たちが高校生の時ぐらいの時の風景がカンボジアありますから。

松本ありがとうございます。まさにおっしゃる通りですね。昭和40年代。私が実は昭和46年生まれで、ただいま51ですけども私が生まれた年は1ドル360円だったんですよね。あの時代ゆうちょ銀行、当時の日本郵政ですか金利7.5%ぐらいで日本のGDPが二桁というようなところでした。世界中が日本に注目してマクドナルド1号店ができて、セブンイレブン1号店ができたのが昭和40年代後半から1970年代なんですけども今まさにそれをカンボジアが当時の日本を彷彿とさせるような状況にあるんじゃないでしょうね。むかし、我々の諸先輩方が成功したことを我々はカンボジアでやられたらいいんじゃないかなっていうようなねところなんかじゃないかと思います。是非、皆さんの資産形成の1つとしてこのJ-Tower3(仮)に関して是非ですねご検討いただければと思います。皆様からのですね。お問い合わせお待ちしておりますのでどうぞよろしくお願いいたします。

J Tower Member’s Clubのお申し込みについて

本クラブは、今後正式に販売が開始される予定のJ-Towerプロジェクトにおいて、予め会員様に対して販売情報を提供することを目的としております。
この度、J-Tower3（仮称）としてご案内差し上げたプロジェクトは、間もなく正式発表を迎えます。

下記の申し込み申請フォームより、個人情報のご登録を頂いた方は、本クラブ準会員様となります。
クラブ準会員様は、一般の方々よりもいち早く、当該物件情報をご提供させていただきます。

その際、ご購入を希望される方は、入会金3,000ドルをお支払いいただくことにより、本クラブ正式会員様となり、ご希望のお部屋（ユニット）をご予約いただくことが可能です。
尚、本クラブの正式会員様が当該物件のご購入をお申込みいただいた場合、売買契約締結時に、売買金額より3,000ドルをお値引きさせて頂きます。

是非、下記申込フォームより、準会員へのご登録をお願い申し上げます。

申込申請フォーム